Simulador de amortização de financiamento
Veja como um pagamento extra pode reduzir seu saldo devedor, encurtar o prazo e diminuir os juros futuros. Compare sua situação antes e depois da amortização.
Estimativa educativa com juros constantes. Use a taxa de juros efetiva do contrato. O CET inclui outros custos e não deve ser usado como taxa de juros nesta ferramenta.
Quanto uma amortização pode mudar seu financiamento?
O aporte é considerado hoje, antes da próxima prestação. O prazo informado corresponde aos meses que ainda faltam pagar.
Dados para simular
Consulte os dados atuais no contrato ou aplicativo do seu banco. Não é necessário cadastro.
Resultado estimado
Preencha os campos e clique em calcular.
Visualize o efeito do pagamento extra
Aqui você verá o novo saldo, a redução estimada do prazo e a diferença nos juros futuros. Você também poderá consultar o gráfico e as prestações estimadas.
Quer conhecer a ferramenta? Use o botão Testar com um exemplo.
| Comparação | Sem aporte | Com aporte |
|---|---|---|
| Prazo restante | — | — |
| Juros futuros | — | — |
| Próxima prestação* | — | — |
| Última prestação* | — | — |
| Total a desembolsar** | — | — |
* Apenas principal e juros. ** A coluna com aporte inclui o pagamento extra de hoje e as prestações futuras. A amortização extra é pagamento da dívida; não entra na economia de juros.
Estimativa da próxima prestação completa
| Componente | Sem aporte | Com aporte |
|---|---|---|
| MIP estimado | — | — |
| DFI estimado | — | — |
| Administração | — | — |
| Próxima prestação completa | — | — |
MIP sobre o saldo anterior à próxima prestação; DFI sobre a avaliação. Aporte integral zera os encargos futuros neste modelo, sujeito ao fechamento do banco. Valores de seguro são estimativas ou taxas informadas; não são cotação e não entram no total de principal e juros nem na economia de juros. Idade, reajustes, cobertura e composição de renda podem alterar cobranças reais.
Evolução estimada do saldo
Ver prestações estimadas após o aporte
| Mês | Juros | Amortização | Prestação | Saldo final |
|---|
TR/IPCA, seguros, tarifas, juros entre datas e regras do contrato não são projetados. O banco pode usar outro critério para recalcular o prazo, especialmente no SAC.
Entenda a amortização e as hipóteses do cálculo
Amortizar é reduzir o principal da dívida. Nesta ferramenta, um pagamento extra diminui o saldo antes da próxima prestação. O novo prazo e os juros são estimados a partir dessa mudança.
Price: prestação de referência mantida
A prestação teórica é calculada com o saldo atual, a taxa efetiva e o prazo restante. Depois do aporte, esse valor de principal e juros é mantido até quitar o novo saldo. A última prestação é ajustada para não pagar além da dívida.
SAC: amortização do principal mantida
A amortização mensal é o saldo atual dividido pelo prazo restante. Após o aporte, esse valor de principal é mantido e os juros incidem sobre o novo saldo. A prestação diminui e a dívida pode terminar antes. Esta hipótese não conserva a primeira prestação nem reproduz todos os recálculos bancários.
Taxa efetiva não é CET
A taxa de juros remunera o empréstimo. O CET reúne também outros encargos e despesas. Por isso, informe a taxa de juros efetiva do contrato. A conversão anual para mensal usa equivalência composta, e não uma divisão simples por 12.
Economia de juros futuros
É a diferença entre os juros que seriam pagos sem o aporte e os juros estimados com ele, sob as mesmas hipóteses. Não inclui tarifas ou seguros e não representa desconto sobre valores já pagos.
Fórmulas, limites e momento do aporte
- Taxa mensal efetiva: i = (1 + taxa anual/100)^(1/12) − 1. Se a taxa já é mensal, i = taxa mensal/100.
- Price: prestação = saldo × i / [1 − (1 + i)^(-prazo)]. Para taxa zero, prestação = saldo/prazo.
- SAC: amortização mensal de referência = saldo/prazo. Juros de cada mês = saldo inicial desse mês × i.
- O aporte ocorre imediatamente, antes do próximo período mensal. Não há carência, prestações vencidas ou novos aportes.
- O cálculo para ao quitar o saldo e limita a última amortização à dívida restante. Um mês com pagamento parcial conta como um mês de prazo.
- Valores monetários são apresentados com centavos. Os cálculos internos mantêm mais precisão; arredondamentos do banco podem gerar diferenças.
- Limites desta ferramenta: saldo de até R$ 1 bilhão, prazo de 1 a 600 meses, taxa efetiva de até 100% ao ano ou 10% ao mês. O aporte não pode superar o saldo.
- Não prevê indexadores, seguros, tarifas, juros proporcionais entre datas, mudanças de taxa ou políticas específicas do banco. O prazo real depende do recálculo contratual.
Perguntas frequentes
Devo informar o CET ou a taxa de juros?
Informe a taxa de juros efetiva do contrato e selecione se ela é mensal ou anual. O CET inclui outros custos e não serve como substituto da taxa de juros neste cálculo.
O resultado será igual ao aplicativo do meu banco?
Pode ser diferente. O banco considera o contrato, a data do pagamento, encargos e seu critério de recálculo. A ferramenta explica as hipóteses usadas em cada sistema e oferece uma estimativa educativa.
Posso usar o FGTS para amortizar?
O uso do FGTS depende dos requisitos do trabalhador, do imóvel e da operação. Se você tiver autorização para usá-lo, pode informar o valor liberado como aporte. O simulador não verifica elegibilidade.
Um aporte pequeno sempre elimina uma parcela?
Não. Ele pode reduzir o saldo, os juros e a última prestação sem diminuir o número de meses inteiros. A ferramenta mostra os meses com pagamento, incluindo a última parcela parcial.
Esta ferramenta também calcula redução da prestação?
O foco é estimar a antecipação da quitação pelas hipóteses descritas. No SAC aqui utilizado, a prestação também cai porque os juros incidem sobre um saldo menor. Para escolher entre redução do prazo e da prestação no contrato, consulte a simulação do banco.
Fontes para entender o contrato: Banco Central — CET e contratação de crédito; CAIXA — amortização e contrato imobiliário; CAIXA — componentes do financiamento. Consultadas em 13/10/2026.
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Walter Fadin | Corretor de Imóveis e Avaliador
CRECI-SP 147279-F / CNAI 16447